上海中介圈近日再次沸腾：陆家嘴一线江景房中粮海景壹号近日成交一套389平的超大户型，楼层仅是中区15楼，成交税前总价1.66亿，成交单价达到约42.57万/平。

(资料图片仅供参考)

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一线江景 约42.57万/平成交

这套房源位于中粮海景壹号的2号楼15楼，属于中区楼层，建筑面积389.39平米，房型为4+1房，其中三个房间都配有独立卫浴，还带有保姆间。 在中粮海景壹号里：1、2号楼所在楼栋离外滩最近。直线距离黄浦江仅100米，可无遮挡直面一线黄浦江景和对岸的外滩万国建筑群。 从观赏外滩的角度来看：中粮海景壹号是略逊于汤臣一品，也是陆家嘴核心地段的代表楼盘。小区共有5栋超高层住宅公寓组成，配有两座会所，室内外双泳池，国际知名设计师担纲设计，开发商豪华装修交付。

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成交价比意向价只低了200万

本房源的挂牌周期仅16天，业主挂牌意向价是1.68亿，1.66亿成交价只低了200万。

这套房源：是链家位于古北地区的一家门店成交的，至于为什么不让单价显得低一些，相关中介人士告知，这是卖家的个性化要求所致。

这套房源最早的新房是在2013年一手买入，当时买入总价大概在5000万。2021年首次二手卖出价是8000万左右，卖家称花了2000万来装修。再到了这次，总价1.66亿再一次卖出并成交。

目前链家对外网站：显示仅有一套房源挂牌在售，但实际上中粮海景壹号还有几套储备房源，楼层高低不一，其也有楼栋位置优质的高区景观房，有兴趣可咨询。

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虽是塔尖个案 但未来将是常态

42万单价一出：中介圈沸腾！会有部分人拿它与上海房价走势挂钩，但实质并无关联！上海二手极端分化的当下：豪宅只是少数财富自由的富人的舞台，和市场九成以上的买家和卖家毫无关系！而普宅市场的挂牌暴增，成交下滑，降价都难成交等现状，基本又和豪宅买家没啥关系！这是两条完全不同的赛道就像踩跷跷板一样，比如中粮的成交虽然只是一个塔尖案例，不能代表整体市场行情，但在二手顶豪领域将会成为常态。

对于熟悉陆家嘴乃至上海豪宅圈的都知道：类似这套中粮海景壹号的位置，基本很少有抛盘，属于遇不可求，42万/平属于行情价算是不足为奇！新天地上个月有成交翠湖四期390平大平层1.677亿，税前单价也高达43万/平米！

在上海的豪宅市场总价到了一定段位，部分楼盘就是天花板级存在，已经没有比它更好的产品了！不选它又能选谁？

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上海天花板级预算选择也有限

比如浦东有1.5亿的预算：能选择的大平层只有汤臣一品和中粮海景壹号，别墅则有世纪公园旁的御翠园，碧云的云间绿大地，东郊板块别墅都非常吃力，这还算选择稍微多一点的……

浦西区域1.5亿预算：能选择的大平层也仅有新天地的翠湖四期五期，华府天地！世博滨江的融创滨江壹号院三期！黄浦滨江的绿城黄浦湾！徐汇滨江的云锦东方二期！闵行金虹桥的古北壹号！苏河湾板块的华侨城苏河湾，中粮天悦壹号！建国西路的嘉御庭三期！淮海中路的凯德茂名公馆！而每个楼盘去看过都知道有其优劣势，所以就算有再多预算也不见得能买到满意的房子！

浦西市中心区域的别墅选择基本就没有：位置最好的算是西郊别墅群，而房龄和品相也是一言难尽！只有转到老洋房领域，但是1.5亿只是独栋洋房的门槛，名家之作基本不指望，能寻到一套集品相，位置，环境好点的已经很难得了！

上海天花板级豪宅是真稀缺，稀缺到你有再多的钱再高的预算，也难买到一套完全称心如意没有缺点的！所以卖的贵点完全正常！然而近期大平层的成交价和近期老洋房的成交价相比还是要低很多……

例如：2023年初华亭路一套没补地价的独栋老洋房，总价逾3亿成交单价65万/平米！2022年年中位于永嘉路一套老洋房成交单价就突破了65万/平，成交总价2.5亿。2021年华山路889号、891号组成的老洋房，单价也达到了75万/平米。

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